En principe, la propriété immobilière résulte d’un titre de propriété (acte d’achat ou de donation par exemple). Elle peut aussi s’acquérir par l’effet du temps : il est alors question de prescription acquisitive ou encore d’usucapion.
Il s’agit alors de viser la situation de personnes s’étant comportées comme propriétaires d’un bien, sans toutefois disposer d’un titre l’attestant.
Le fait de se comporter en propriétaire renvoie à la notion de possession.
La possession implique la réunion d’un élément objectif, le corpus qui se traduit par des actes d’usage du droit et un élément subjectif, l’animus qui révèle quel est le droit que le possesseur entend exercer.
Le corpus se révèle ainsi au travers des actes d’usage de la chose (comme planter, construire, démolir etc.).
L’animus renvoie à l’intention du possesseur : se considère -t-il comme le propriétaire dans le cadre de sa possession.
La possession doit encore être continue et non interrompue, paisible, publique et à titre de propriétaire.
Ces caractères induisent que la prise de possession des lieux n’ait pas été violente. La possession doit être visible des tiers. Elle doit aussi perdurer dans le temps.
Si l’ensemble de ces conditions utiles est réuni, l’usucapion joue après un écoulement du temps. C’est l’effet temporel qui permet à la loi de conférer la reconnaissance de la propriété.
En la matière, la preuve est libre (témoignages, photographies, factures de travaux…)
La prescription acquisitive exige une durée de possession de trente ans.
Par exception, il existe un délai abrégé de dix ans, lorsque le possesseur est de bonne foi, et qu’il dispose d’un juste titre.
Si les conditions de la prescription sont utilement réunies, elle constitue un mode d’acquisition de la propriété.
La prescription peut alors jouer pour un terrain et son garage, une bande de terrain, ou une parcelle dans son intégralité.
Lorsque le possesseur entend mettre en œuvre l’usucapion pour revendiquer la qualité de propriétaire, il pourra solliciter l’établissement d’un acte de notoriété notarié, en apportant la preuve de la réunion de l’ensemble des conditions et qualités attachées à sa possession.
Il sera observé que cet acte peut être querellé dans le cadre d’une action en revendication d’un tiers s’estimant seul véritable propriétaire.
C’est la raison pour laquelle l’action judiciaire peut aussi être envisagée en la matière et peut se révéler plus sécurisante.
En conclusion, tout propriétaire doit demeurer vigilant quant à la gestion de son patrimoine immobilier pour ne pas s’en voir dépossédé par l’effet du temps.
A l’inverse, le possesseur aura intérêt à agir utilement pour que puissent être caractérisées les conditions utiles à la mise en œuvre de la prescription acquisitive
